Immobilienglossar

Asset Management

Im Immobiliensektor bedeutet Asset Management die Verwaltung eines Immobilienbestandes. Untergliedern lässt sich das Asset Management auf Portfolio- und auf Objektebene (Property Management).

 

CapRate

Die CapRate gibt die anfängliche Rendite einer Immobilienanlage wieder und dient dazu, verschiedene Investments zu vergleichen. Sie errechnet sich aus dem Verhältnis von Nettomieteinahmen (Nettokaltmiete) zum Kaufpreis einer Immobilie. Die CapRate entspricht dem Kehrwert des Einkaufsfaktors (Kaufpreis / Netto-Jahresmiete)

 

Cashflow

Der Cashflow stellt den Zahlungsmittelfluss eines Unternehmens – oder auch einer Immobilie – dar. Er errechnet sich aus dem Saldo aller Einzahlungen und Auszahlungen in einer bestimmten Periode. Durch einen positiven Cashflow erhöhen sich die liquiden Mittel einer Gesellschaft.

 

Closing

Unter dem Closing versteht man bei einer Immobilientransaktion den tatsächlichen Übergang von Lasten und Nutzen. Zum Beispiel fließen dem Käufer einer Immobilie erst ab dem Closing die Mieteinnahmen des Objekts zu.

 

Core

Eine Core-Strategie beinhaltet Investitionen in bestehende Immobilien hoher Qualität und erstklassiger Lage, die voll an bonitätsstarke Nutzer mit langfristigen Mietverträgen vermietet sind. Entsprechend weisen Core-Investments ein geringes Risiko bei begrenzten Renditen auf.

 

Core+

Bei einem Core+ Investment liegt der Fokus auch auf guten Lagen sowie Mietern mit hoher Bonität, doch bestehen im Vergleich zu Core höhere Risiken. Diese können ein geringer Leerstand oder kürzer laufende Mietverträge sein. Oder eine Lage, die nicht ganz so gut ist wie bei einem Core-Investment. Dafür lassen sich im Core+ Segment höhere Renditen als im reinen Core-Segment erzielen.

 

Covenants

Durch Klauseln in Kreditverträgen verpflichtet sich der Kreditnehmer zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen. Solche Covenants dienen dem Gläubigerschutz. Ihr Bruch kann zur Kündigung von Kreditverträgen und damit verbunden zur Zwangsliquidation von Vermögensgegenständen führen.

 

EBT

Earnings before taxes, also Gewinn vor Steuern. Das EBT ist hilfreich bei Vergleichen von Unternehmen mit unterschiedlicher Steuerlast.

 

EBIT

Earnings before interest and taxes, also Gewinn vor Zinsen und Steuern. Das EBIT zeigt das operative Ergebnis eines Unternehmens und ermöglicht Vergleiche zwischen Unternehmen unterschiedlicher Finanzierungsstruktur und Steuerlasten.

 

EBITDA

Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization, also Gewinn vor Steuern, Zinsen sowie Abschreibungen auf Sachanlagen und immateriellen Vermögensgegenständen. Zuschreibungen werden beim EBITDA gegengerechnet. Im Gegensatz zum EBIT eliminiert das EBITDA auch den Effekt der Abschreibungen, die mitunter verzerrende Wirkung haben können. Insofern zeigt das EBITDA das Betriebsergebnis einer Gesellschaft vor Abschreibungen an.

 

Einkaufsfaktor

Der Einkaufsfaktor errechnet sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er gibt somit das Wieviel-fache der Miete bei Kauf für eine Immobilie gezahlt wurde wieder. Insofern gilt ceteris paribus ein Erwerb mit einem niedrigen Einkaufsfaktor als günstig. Für die Höhe des Einkaufsfaktors spielen u.a. die Lage und die Qualität eines Objekts sowie bestehende Mietverträge eine wesentliche Rolle. Der Einkaufsfaktor entspricht dem Kehrwert der CapRate (Netto-Jahresmiete / Kaufpreis).

 

EPRA

Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist der Verband der europäischen börsennotierten Immobiliengesellschaften. Die 1999 gegründete Organisation mit Sitz in Brüssel hat insbesondere einheitliche Regeln für die Bewertung von Immobilien und zur Berichterstattung von Immobilienunternehmen veröffentlicht. Die WCM AG ist seit Ende 2015 Mitglied der Organisation.

 

EPS / Gewinn je Aktie

Die Abkürzung EPS steht für earnings per share und damit für den Gewinn je Aktie. Dieser errechnet sich aus dem Jahresüberschuss (Konzernergebnis nach Steuern) geteilt durch die Zahl der umlaufenden Aktien. Diese Größe verdeutlicht, wie viel Gewinn auf eine Aktie eines Unternehmens entfällt.

 

FFO (Funds from Operations)

Die Funds from Operations (FFO) entsprechen dem Ergebnis der operativen Geschäftstätigkeit und geben einen wichtigen Hinweis auf die dauerhaft mögliche Höhe der Ausschüttung. Die FFO errechnen sich im Wesentlichen aus dem Jahresüberschuss plus Abschreibungen auf Immobilien minus Veräußerungsgewinne. Insbesondere bei Immobilien-AGs stellen die FFO eine wichtige Kennzahl dar.

 

IFRS

IFRS steht für International Financial Reporting Standards, also internationale Rechnungslegungsvorschriften, die vom international besetzten IASB (International Accounting Standards Board) festgelegt werden. Durch die Anwendung von IFRS werden die Abschlüsse von Unternehmen aus verschiedenen Ländern vergleichbar. Im Gegensatz zu der rein deutschen Rechnungslegungsvorschrift nach HGB, die vom Vorsichtsprinzip geprägt ist, stellt IFRS auf eine den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechende Bewertung ab. Wie viele große Unternehmen am Kapitalmarkt bilanziert auch die WCM AG nach IFRS.

 

Jahresüberschuss / Konzernergebnis

Der Jahresüberschuss, auch Konzernergebnis genannt, ist der Gewinn eines Unternehmens, der in einer Periode nach Abzug aller Kosten, insbesondere auch nach Abzug aller Kosten und Steuern unter dem Strich übrig bleibt. Er entspricht dem Nettoergebnis.

 

LTV (Loan to Value)

Loan to Value (LTV) beschreibt das Verhältnis der Höhe des Kredits zum Marktwert einer Immobilie. Die Angabe erfolgt in Prozent.

 

NAV (Net Asset Value)

Zur Bewertung von Immobilien AGs wird international und national vor allem der NAV (Net Asset Value), also der Nettovermögenswert einer Gesellschaft herangezogen. Er errechnet sich aus dem Wert des Immobilienvermögens plus dem Wert des sonstigen Vermögens minus der Verbindlichkeiten. Voraussetzung für eine Berechnung des NAV ist eine laufende aktuelle Bewertung des Immobilienbestands wie er zum Beispiel nach IFRS erfolgt.

 

NRI (Net Rental Income)

Unter Net Rental Income (NRI) versteht man die Nettomieteinnahmen. Diese errechnen sich aus den Bruttomieteinnahmen minus den laufenden Betriebskosten sowie den Instandhaltungsaufwendungen.

 

Signing

Unter Signing versteht man die Vertragsunterzeichnung. In Deutschland müssen Immobilientransaktionen notariell beurkundet werden. Der tatsächliche Übergang von Lasten und Nutzen erfolgt erst mit dem Closing einer Transaktion.

 

Value-add

Value-add meint Investitionen in unterbewertete Objekte und Märkte am Immobilienmarkt. Die Unterbewertung kann zum Beispiel auf einen relativ hohen Leerstand oder eine niedrige Gebäudequalität zurückzuführen sein. Renovierung, Vitalisierung oder Mieterwechsel sind Maßnahmen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Häufig steht am Ende einer Value-add-Strategie der wertschaffende Weiterverkauf einer Immobilie. Im Vergleich zu Core und Core+ weist Value-add ein höheres Risiko auf, aber in der Regel auch eine höhere Rendite.

 

WALT

Die Kennzahl WALT steht für “weighted average lease term”, also für die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios. Bestehen vor allem langfristige Mietverträge, ergibt sich ein hoher WALT von vielen Jahren.